장례를 마치고 며칠 지나면 집 문제가 떠오릅니다. 고인 명의 전세 계약 승계가 되는지, 남은 가족이 그 집에 계속 살아도 되는지 몰라 집주인 연락을 받기가 조심스러워집니다.
결론부터 말씀드리면 임차인이 돌아가셨다고 계약이 끝나지는 않습니다. 임차권은 상속되는 재산이라 남은 계약 기간은 그대로 이어지는 것이 원칙입니다. 다만 누가 이어받는지, 보증금은 어떻게 되는지는 상황에 따라 갈립니다.
임차인이 사망해도 계약은 유지됩니다
임대차 계약은 임차인이 사망했다는 이유만으로 자동 해지되지 않습니다. 계약상 권리와 의무가 상속인에게 넘어가고, 남은 기간 동안 그대로 살 수 있습니다.
이미 갖춰 둔 대항력과 확정일자의 효력도 함께 이어집니다. 전입신고가 유지되어 있다면 보증금을 지킬 순위가 그대로 남으므로, 정리가 끝나기 전에 성급히 주소를 옮기지 않으시는 편이 좋습니다.
핵심만 정리
- 임차인 사망은 계약 해지 사유가 아니며 남은 기간은 유지됩니다
- 같이 살던 가족이 있으면 그대로 승계되는 것이 원칙입니다
- 대항력과 확정일자 효력도 이어지므로 전입은 유지합니다
- 보증금을 돌려받을 때는 상속인 전원의 서류가 필요합니다
누가 이어받게 되나
주택임대차보호법은 함께 살던 가족을 보호하는 쪽으로 정해져 있습니다. 상속인이 그 집에서 같이 살고 있었다면 그 상속인이 이어받습니다. 어머니와 자녀가 함께 살던 집이라면 별도 절차 없이 그대로 사시면 됩니다.
문제가 되는 것은 혼인신고를 하지 않은 배우자입니다. 법적으로는 상속인이 아니지만, 그 집에서 실제로 함께 생활해 왔다면 임차인의 권리를 이어받을 수 있도록 규정이 마련되어 있습니다.
| 상황 | 이어받는 사람 |
|---|---|
| 배우자나 자녀가 함께 살던 경우 | 함께 살던 상속인이 그대로 승계합니다 |
| 상속인이 아무도 없는 경우 | 함께 살던 사실혼 배우자가 승계합니다 |
| 상속인은 있으나 따로 살던 경우 | 함께 살던 사실혼 배우자와 2촌 이내 친족이 공동으로 승계합니다 |
| 혼자 사시던 분의 집 | 상속인들이 보증금을 나누어 받는 형태가 됩니다 |
세부 요건은 개별 사정에 따라 달라질 수 있어, 사실혼 관계처럼 다툼의 소지가 있는 경우에는 대한법률구조공단 무료 상담을 한 번 거치시는 편이 안전합니다.
집주인이 나가라고 한다면
임차인이 사망했으니 방을 비워 달라는 연락을 받는 경우가 있습니다. 계약 기간이 남아 있다면 그 요구에 바로 응하셔야 하는 것은 아닙니다.
⚠️ 짚어둘 점
구두로 나가겠다고 답하거나 새 계약서에 서둘러 서명하면, 기존 계약에서 갖고 있던 순위가 흔들릴 수 있습니다. 명의를 바꾸실 때는 새로 쓰는 계약이 아니라 기존 계약을 이어받는 승계라는 점이 서류에 드러나도록 해 두시는 편이 좋습니다.
실무에서는 임대인과 협의해 승계 확인 각서를 쓰거나, 기존 계약 조건을 그대로 두고 임차인 이름만 바꾸는 방식으로 정리합니다. 이때 확정일자를 다시 받아야 하는지도 함께 확인해 두시면 좋습니다.
보증금을 돌려받을 때 필요한 것
계약을 끝내고 보증금을 받으려는 경우에는 절차가 조금 더 복잡합니다. 보증금은 상속재산이라 상속인 전원이 관련되기 때문입니다.
상속인 확인 서류를 갖춥니다
고인의 기본증명서, 가족관계증명서, 제적등본으로 상속인이 누구인지 확인합니다. 주민센터나 정부24에서 발급됩니다.
누가 받을지 정합니다
상속인이 여럿이면 협의를 거쳐 한 사람 계좌로 받거나 각자 몫으로 나눕니다. 임대인 쪽에서 상속인 전원의 동의서와 인감증명을 요구하는 것이 일반적입니다.
정산 항목을 확인합니다
밀린 관리비나 공과금, 장기수선충당금 반환분을 함께 계산합니다. 아파트라면 관리사무소에서 정산 내역을 받아 두시면 수월합니다.
💡 알아두면 좋은 점
고인 앞으로 빚이 많아 상속포기나 한정승인을 생각하고 계신다면, 보증금을 먼저 받아 쓰는 일은 피하시는 편이 좋습니다. 상속재산에 손을 댄 것으로 해석되어 포기가 어려워질 수 있습니다. 순서를 먼저 정하고 움직이시길 권합니다.
임대인이 고인인 경우도 있습니다
반대로 집주인이 돌아가신 경우에도 임대인의 지위가 상속인에게 넘어가 계약과 보증금 반환 의무가 그대로 유지됩니다. 다만 상속인이 여럿이거나 상속등기가 늦어지면 만기 반환 일정이 밀릴 수 있어, 만기가 가깝다면 상속인 쪽 연락처를 미리 확인해 두시는 편이 좋습니다.
충청도에서 정리하실 때
대전, 세종, 청주, 천안처럼 전세와 월세 거래가 많은 지역에서는 명의 정리를 미루다 만기가 닥쳐 곤란해지는 일이 종종 있습니다. 사망신고를 하시면서 세대주 변경까지 함께 처리해 두시면 이후 서류 준비가 한결 수월합니다.
주소지 관할 주민센터에서 사망신고와 세대주 변경, 증명서 발급을 한 번에 마칠 수 있습니다. 고인 명의 전세 계약 승계 관련 서류도 대부분 이 자리에서 준비됩니다.
자주 묻는 질문
집 문제는 서두르지 않으셔도 됩니다. 순서만 지키면 대부분 정리되는 일입니다. 충청도에서 갑작스러운 일을 겪으셨을 때 도음을 떠올려 주세요.